Pro úspěšnou reklamaci nemovitosti, neboli uplatnění práv z vadného plnění, je nutné dodržet zákonné náležitosti. Bez splnění těchto kroků se vystavujete riziku, že prohrajete případný soudní spor. Namísto vyřešených závad nemovitosti byste pak akorát platili náklady soudního řízení. Jedná se přitom o jednoduché 4 body, na které Vám výrazně pomohou zvýšit vaše šance na úspěšné vyřešení závad domu, bytu nebo pozemku.

1. Identifikace vad nemovitosti

Prvním a nejzákladnějším předpokladem pro úspěšnou reklamaci je zjištění závad na nemovitosti. Začne někam zatékat, vlhnou stěny a tvoří se na nich plíseň, objevují se na zdech praskliny nebo zjistíte, že jsou krovy napadené dřevokazným hmyzem.

Zásadním krokem je pečlivá dokumentace těchto závad. Závady nejlépe nafoťte nebo nahrajte na video. V některých případech však pouhé fotografie stačit nemusí.

Stavby jsou složité a k závadě mohou přispívat nejrůznější faktory. Ne všechny projevy vad nemovitosti (např. vlhká stěna) však mohou mít původ ve vadě nemovitosti. Někdy se může stát, že projev vady má původ v okolnostech, za které prodávající nenese zodpovědnost. Pokud tedy například stěna nebo strop vlhne v důsledku jednání souseda, nejedná se o vadu, kterou by bylo možné reklamovat u prodávajícího. Naopak pokud stěna vlhne v důsledku nesprávně provedené hydroizolace, zateplení nebo voda protéká kolem komína, lze takovou vadu u prodávajícího reklamovat.

K identifikaci vady, která způsobuje onen projev, je proto někdy nutné si pozvat odborníka, který zjistí, co projev vady způsobuje. Nejlepším řešením je nechat si od odborníka zpracovat tzv. odborné vyjádření, ve kterém je vada řádně zadokumentována a určena její příčina. Cena odborného vyjádření se pohybuje většinou v řádech jednotek tisíc korun.

Vada však může být i právní. Právní vadou je například zástavní právo váznoucí na nemovitosti nebo nájemník, o kterém jste při uzavírání smlouvy nevěděli.

2. Oznámení vad nemovitosti

Když jste závady nemovitosti dostatečně zjistili a zadokumentovali, můžete je oznámit prodávajícímu.

Dávejte si ale pozor. Spousta lidí rádo řeší věci po telefonu, protože takový kontakt považují za osobnější a mohou si o tom s prodávajícím takzvaně “promluvit”. V každém případě však vady oznamte i v písemné formě, a to nejlépe v takové, u které později budete schopni prokázat datum jeho doručení.

Pokud by totiž prodávající vady neuznal, tak v soudním sporu bude na Vás, abyste dokázali, že jste mu vady řádně oznámili. Nejspolehlivější je tedy datová schránka nebo doporučený dopis. Špatně však není ani email, pokud jste již dříve přes email komunikovali, nebo podobně chatovací aplikace nebo SMS.

V oznámení nebuďte zbytečně struční. Je potřeba závadu nebo její projevy co nejpřesněji popsat. Pokud určíte i její příčinu a bude se jednat o příčinu, za kterou prodávající odpovídá, tím lépe.

3. Volba práva

Oznámit vady nicméně nestačí. Kromě toho je také potřeba si zvolit jedno z práv z vadného plnění, které vám občanský zákoník nabízí. Po prodávajícím tak můžete požadovat, aby vadu nemovitosti buď odstranil, nebo aby poskytl přiměřenou slevu z kupní ceny.

V případě, že jde o závažnou závadu, lze za určitých podmínek i odstoupit od kupní smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny proti vrácení nemovitosti.

4. Dodržení zákonných lhůt

Oznámení vady nemovitosti i volba práva z vadného plnění je omezena lhůtami. Pokud tyto úkony neprovedete ve lhůtách stanovených zákonem, vystavujete se reálnému riziku prohry případného soudního sporu.

Takzvané skryté vady nemovitosti, tedy takové, které nebylo možné zjistit běžnou prohlídkou již při uzavírání kupní smlouvy, je nutné oznámit kupujícímu bez zbytečného odkladu po tom, co jste měli možnost ji zjistit. Pokud tedy na nemovitosti objevíte nějakou vadu, zpravidla tehdy vám začne běžet lhůta pro její oznámení. Nejlepším řešením je proto prodávajícímu co nejrychleji poslat alespoň fotografie závady s jejím popisem a až poté si nechat zpracovat odborné vyjádření, které identifikuje její příčinu.

To však platí pouze na vady, které se na stavbě projeví do 5 let od nabytí vlastnického práva. Pokud se vada projeví později, nemusí vám soud práva z vadného plnění přiznat.

Kromě samotného oznámení vady je lhůtou omezena i volba konkrétního práva, které po prodávajícím požadujete. V případě, že je vada závažným porušením smlouvy a chcete odstoupit od smlouvy, musíte odstoupení od smlouvy oznámit kupujícímu bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Jedná se o krátkou lhůtu řádově v rámci dnů nebo maximálně týdnů, pokud potřebujete k identifikaci vady odborné posouzení.

Pokud neodstoupíte od smlouvy včas, máte pouze právo na slevu z kupní ceny nebo odstranění vady. Pokud ale prodávající stihne vadu odstranit, než si zvolíte právo na slevu z kupní ceny, nemáte pak již na slevu nárok.

Rada na závěr

Před reklamací nemovitosti si vždy nejprve pečlivě pročtěte kupní smlouvu. Mohou vám z ní vyplývat i práva, které vám zákon neposkytuje, popř. může být sjednán závazný způsob oznamování vad.

Pokud si nejste jisti, jaká práva máte a jak je správně uplatnit, neotálejte příliš s kontaktováním advokáta, abyste nepropásli důležité lhůty pro uplatnění vašich práv.